Le bail

Depuis juin 2007, la loi prévoit l'obligation d'un contrat de bail écrit, notamment pour les chambres destinées au logement d'un ou de plusieurs étudiants.

il faut distinguer 2 cas de figure:

  • Si le logement est affecté à sa résidence principale (avec l'accord du propriétaire), c'est la loi sur les loyers qui s'applique.
  • Si le logement est affecté à sa résidence secondaire, c'est le droit commun qui s'applique.

Une chambre d'étudiant n'étant louée que pour la durée des études, elle est en général considérée comme "résidence secondaire". La plupart des contrats stipuleront cette clause, comme prévu par la loi.

On peut cependant y établir sa résidence principale. Dans ce cas, il faut avoir l'accord du propriétaire. Le bail sera alors régi par la loi sur les loyers, plus contraignante à certains égards.

Le bail devra être enregistré par le propriétaire dans les 2 mois de la conclusion du contrat.

Il doit comporter les éléments suivants:

  • l'identité des parties
  • le type de logement (studio, chambre, appartement, maison...), ou en tout cas, la désignation des locaux / parties d'immeuble faisant l'objet de la location.
  • le loyer
  • la date d'entrée en vigueur du bail et la durée du contrat.

Assurez-vous aussi qu'il y figure:

  • le rêglement d'ordre intérieur
  • le montant de la garantie locative.

On précise souvent une clause de résiliation pour les cas extrèmes: arrêt des études en cas de maladie, décès d'un parent. Il peut être utile de l'étendre à d'autres situations, moyennant indémnités de départ. Au minimum, on s'informera de l'arrangement que le propriétaire propose en cas de départ (si il n'y a pas de clause de résiliation qui s'applique, le propriétaire est en droit de réclamer le loyer pour toute la durée du contrat).

L'état des lieux

L'état des lieux est obligatoire.

Ce document décrit en détail le logement afin de relever les éventuels dégâts à l'entrée et à la sortie des lieux, çàd en début et en fin de contrat.

L'état des lieux à l'entrée te décharge de certains dégâts. Celui à la sortie répertorie les éventuels dégâts causés entre-temps. Il faut donc être très précis.

Ce document doit être daté et signé par le propriétaire et le locataire. L'état des lieux à l'entrée doit être établi avant la fin du 1er mois d'occupation. Il doit être annexé au contrat de bail et fait partie des documents nécessaires pour l'enregistrement du bail.

Si des frais sont associés à l'établissement de l'état des lieux, ces frais doivent être pris en charge par les 2 parties.

L'enregistrement du bail

L'enregistrement du bail est obligatoire.

Depuis 2007, cette obligation repose sur le propriétaire. Celui-ci doit enregistrer le bail dans les 2 mois de la conclusion du contrat. Cet enregistrement est gratuit.

Si le bail n'est pas enregistré dans les délais, le propriétaire peut se voir infliger une amende.

Pour le locataire, l'enregistrement confère au bail une "date certaine". Le bail devient "contraignant à l'égard des tiers" : personne ne peut légalement l'ignorer.

En cas de vente de l'immeuble, c'est une protection contre l'expulsion par le nouveau propriétaire. En effet, si le bail n'est pas enregistré, le nouveau propriétaire n'est pas tenu de le respecter.

L'assurance

La loi n'oblige pas à souscrire à une assurance incendie, mais elle prévoit que le locataire répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve qu'il n'est pas responsable.

En pratique, la plupart des contrats requièrent une assurance contre les risques locatifs: incendie, dégâts des eaux, bris de vitre, tempête. Il est aussi possible de s'assurer contre le vol.

Dans certains cas, la couverture de base peut être obtenue par le prolongement de l'assurance des parents du locataire.

La plupart des compagnies d'assurances proposent des contrats spécifiques pour les logements d'étudiants (ou pour les résidences secondaires).

Résiliation du bail

Pour les contrats à durée déterminée (autre que le bail de résidence principale de 9 ans), il n'est pas possible de mettre fin au bail avant la date prévue, sauf si le contrat a prévu une clause de résiliation, ou sauf si cette résiliation se fait de commun accord.

La plupart des contrats contiennent une clause de ce type, qui prévoie des cas où il est permis de rompre le bail avant son terme: arrêt des études pour cause de maladie, décès d'un parent...

Dans ce cas, il s'agira d'envoyer un préavis par recommandé (le délai commence à courir le premier jour du mois qui suit celui durant lequel le recommandé a été envoyé), et éventuellement de payer une indemnité selon les termes du contrat.

En l'absence d'une telle clause, ou si la situation ne rend pas cette clause appliquable, on essaiera de trouver un accord avec le propriétaire, qui peut légalement réclamer les loyers jusqu'à la fin du contrat.

Si un contrat a été signé et qu'on souhaite le résilier avant la date d'occupation des lieux, le congé doit respecter le bail (clause de résiliation ou accord à l'amiable). En cas de préavis, celui-ci prendra cours à partir de la date d'entrée du locataire dans le logement.